合同签了房还能退吗
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2017年11月13日
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看房，是一件快乐的事，但是不买房，不知道什么是烦。尤其是购房合同签了， 定金交了，但是到了交钥匙时，发现房子与买之前看到的样板间、楼书上有许多不 一样的地方，和开发商的一场谈判，是不可避免的了，较了半天劲儿，发现这房子 越来越不让自己喜欢了，萌生了"退房"的想法。这是《最新北京购房宝典》中讲 解的一个知识，由于它在消费者买房中具有很强的实用性，我们特将它推荐给广大 读者。
一、置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。置业者与开 发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者则有权退房； 开发商应将购房款退还置业者。
在实际经济生活中，导致房屋销售合同无效的过错方往往是开发商，表现形式 主要有以下两种：
■开发商项目违法，房子当然可以退
开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件， 因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。
依据有关规定，开发商销售房屋，必须已经履行了法律所规定的有关手续，报 请行政主管机关批准，取得"五证"，即建设工程规划许可证、建设用地规划许可 证、土地使用证、开工证、商品房销售或预售许可证。房屋已经建成的，还应当持 有房屋所有权证书，尤其是开发商必须依法缴纳全部土地使用权出让金取得的土地 使用权证书。否则，由于其违反法律的禁止性规定，侵犯国家及社会公共利益，合 同无效。
■开发商采取欺诈手段，购房合同无效
开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。
开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者 故意隐瞒真实情况（很多情况下是其所开发项目的非法性），可以认定为欺诈行为， 合同无效。
开发商故意告知置业者虚假情况，主要发生在商品房预售行为中，其目的是吸 引置业者抢占市场，弥补资金不足。常见的是开发商利用宣传材料或媒体，对房屋 的特定事项或其他相关情况（公共设施、自然环境、文化环境等）进行不实或夸大 的宣传，如果这些商业吹嘘具有清楚、明白的质量标准或实质内容，如"小区内商 场、学校、医院等公共设施齐全"、"三分之一公共绿地面积"、"意大利进口材 料高档装修"等，而实际情况并非如此，即构成欺诈。如果只是无实质内容，如 "理想居所"、"置业首选旺地"、"升值潜力巨大"等则不构成欺诈。
二、置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院撤消，要求退房。
从房地产购销双方的经济地位来看，置业者明显处于弱者的境况。开发商往往 利用其优势和置业者的毫无经验，与置业者签订双方权利、义务明显不公平的合同。 例如，某开发商与置业者订立的房屋预售合同规定，置业者应按规定的日期分期付 款，逾期未付，经开发商书面催告10日后，仍未付款即视为违约，所有已交楼价款 不予退还，开发商有权终止合同，并可将房屋另售他人，而对开发商的逾期交房却 规定了种种详而不漏的免费事由。从这些条款中可以看出合同双方的权利、义务明 显不对等，显失公平。对于此种合同，置业者可以在订立合同之日起一年内，请求 法院予以撤消，法院判令予以撤消的，双方应恢复到订立合同之前的状态，即置业 者有权退房，开发商应返还置业者所交付的楼款和定金及其利息。
三、开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。
依据合同法的一般理论，开发商根本违约，置业者有权解除合同，予以退房并 追究开发商的违约责任，主要有以下三种情况：
■逾期交房超过一定期限
合同中一般都有规定，开发商应于约定的时间交付房屋，逾期超过一定期限， 仍未交付的，置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返 还定金，赔偿损失。当然置业者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对 此置业者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，置业者则不能 解除合同，予以退房，只能请求开发商承担逾期交房的违约责任。
■房屋质量不符合合同约定的标准
房屋质量不符合合同约定的标准，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量 标准，置业者有权退房。
房屋质量不符合合同约定的标准，主要是表现在室内装修不符合约定的材质、 规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定的，置业者不能退房。如不能修复， 或者经修复仍不能符合规定，则置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价 款及利息，双倍返还定金，并要求开发商赔偿其他损失。
有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，那么，对此事项的认定原则是：是 否符合居住、使用的条件。若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本 违约，置业者有权退房，并追究开发商的违约责任。
■开发商过错，置业者不能取得房产证
由于开发商的过错，置业者不能依约取得房屋所有权证书。
开发商的此种根本违约在房屋预售合同履行过程中表现得较为明显。但无论是 预售还是现房交易，若由于开发商方面的原因，使置业者不能依法取得房屋所有权 证书，则开发商构成根本违约。
