租赁合同解除后添附物或其残值的归属探析
添加时间：
2017年11月28日
来源:
杭州资深律师 http://hzzsls.maxlaw.cn/
添附物的归属如何确定，往往属于物权法解决的问题。处理时要结合承租人的添附是否经过出租人同意、双方对于添附物在合同终止时的归属是否有约定等等情形进行具体分析。
法律条例
《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
租赁合同解除 添附物的归属
因此，租赁合同解除时，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租赁双方对房屋添附的处理有约定的按约定，没有约定的，可以视不同情况分别处理：
一、未经出租人同意，承租人自行决定添附的，承租人应当自行将添附物除去。
如不能除去的，出租人一般不必补偿。因为在这种情况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。
另外，即使在出租人违约导致合同被解除的情况下，承租人的私自添附的行为也不因出租人违约而改变性质，因此，如果令出租人承担补偿责任仍将对其构成强制得利。但是，在这种情况下，如果出租人明知承租人已经添附而未提出异议的，则应当视为出租人已经同意添附。
二、经过出租人同意的添附，在合同解除后，由于该添附物不能取回，已经成为添附方的损失。
对于这种损失，原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约，但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿。
因出租人违约导致合同被解除的，则损失产生的过错显然在于出租人，出租人应当向承租人赔偿不能继续使用添附物的损失;由于承租人违约，导致出租人行使合同解除权的，添附物不能利用的损失就是承租人的过错造成的，出租人不必对此承担赔偿责任;双方都存在违约行为，或者双方都有过错，导致合同被解除的，则应按照各自过错的大小承担相应责任。
合同终止 添附物的归属
如果双方约定了合同终止时，添附物归出租人的，则该约定属于关于添附物归属的附条件的约定。即以合同正常履行完毕，作为将添附物价值完全移转给出租人的条件。
因此，根据附条件法律行为的规则，如因出租人违约而致条件不能成就的，则承租人取回添附物。添附物不能取回的，承租人可以参照前文所述，要求承租人赔偿。如果因承租人违约导致合同解除的，视为阻止条件成就的行为，应当确认添附物归出租人所有。
同时，出租也不必就添附物给予承租人补偿和赔偿。但是，不管前述哪种情况，如果约定合同终止时，出租人应当给予承租人一定补偿的，出租人还应当履行该约定。
